兰州商事诉讼律师

二手房买卖的法律风险防范

住房问题一直是社会公众极为关注的重大问题，房产也是绝大多数家庭最主要的财产。因此，二手房交易也是日常生活中最常见、最重要的财产交易。作为高价值目标的常见财产交易，其中蕴含哪些法律风险？如何有效防范？本文就此社会公众较为关注的问题，结合笔者长期的律师执业经验给予适当梳理。

一、房屋卖方的法律风险

卖方一般在二手房屋交易中处于优势地位，总体而言法律风险不大，但也不是绝对没有风险，主要风险有：

1.买方迟延付款。从卖方的角度来看。卖方主要是通过让渡房屋所有权，转移对房屋的占有，从而获取房屋的价款。但买方如果没有按时付款，卖方一般可以不交付房屋、不转移房屋占有权给买方作为抗辩。可见对卖方来说，此类风险较小，较容易防范。

2.买方不能足额付款。二手房交易时，卖方一般会在买卖合同中约定买方将绝大部分房款支付给卖方后，卖方才给买方办理的房屋产权过户登记手续，此类风险也比较容易通过合同条款的设计予以防范。

3.房产市场下行时买方毁约。二手房交易中，买卖双方毁约的可能性大小一般取决于二手房交易市场的交易行情。当房产市场处于上行状态时，受房屋可能涨价预期的影响，受利益因素的驱动，卖方毁约的可能性较大。反之，当房产市场下行时，受买跌心理预期的影响，在利益因素的驱动下，买方反悔的可能性较大。此类风险除了诚信因素外，在法律上的防范主要须依赖法律专业人士在拟定合同时设计相应的违约责任条款予以规制。

二、房屋买方的法律风险

相较于卖方而言，买方的法律风险就要大的多，也要复杂的多。这主要是近年来，随着我国城镇化的加剧，房产市场长期处于上行状态，房屋希贵、一房难求的局面长期存在。双方的交易地位决定了在双方达成书面交易合同到房屋实际交付、过户的过程中，买方往往处于先履行状态，具有先履行的合同义务。只有在买方付款，甚至是支付了绝大部分房款后才能要求卖方交房和办理过户登记手续，风险就陡然增大。特别是，很多暂时没有办理房产证的二手房，双方在交易后的几年内无法办理过户登记手续，若干年后市场行情又发生了天翻地覆的变化（一般表现为增值），卖方违约的风险就进一步加大。具体而言，买方的主要风险有：

1.卖方未按约交房。二手房交易中，卖方一般会利用其优势市场地位在合同中约定买方支付了大部分房款后才交付房屋给买方占有使用，但也有卖方在刚达成交易就丧失诚信，拒绝交付房屋。从笔者执业经验来看，总体而言因交易合意刚刚达成，此类风险发生的概率相对尚小，只需要在设计合同时设置较为妥当的违约责任即可。

2.卖方不协助办理过户登记。此类风险是所有二手房交易中最容易发生的风险，占到所有二手房买卖纠纷的80%左右。特别是二手房交易时尚没有办理产权登记的二手房、经济适用房等。许多经济适用房的二手房交易中，办理过户登记手续的时间一般在卖方取得所有权5年以后，5年或者更长时间以后，房屋作为价值较大不动产，一般会增值，卖方以种种借口及理由拒绝、推诿办理房屋过户登记手续的纠纷时有发生。有的卖方借机要挟买方要求增加房款作为办理过户登记的条件，有的卖方甚至毫无理由地拒绝履行协助过户登记义务，导致买方无法获得房屋所有权。此类风险必须引起买方的高度重视，专业人士也须尽最大可能设计好合同条款，对此类法律风险给予充分防范。

3.买卖交易无效。由于房产市场法律环境的复杂性，我国目前存在不同性质的诸如小产权房、宅基地自建房、廉租房、公租房、经济适用房等法律不允许交易或者交易受到限制的二手房。对于此类不允许交易或交易受到限制的二手房，许多社会公众对其法律性质和交易限制条件并不十分了解，但这些房产中不乏物美价廉，极具性价比或者极具居住使用价值的房屋。买方往往从自身条件、居住使用的角度考虑仍然打算购买此类房屋。此时双方所签订的交易合同极有可能属于效力待定的合同，甚至是无效合同。一旦双方为此发生纠纷，常常会给买方带来极大的法律风险。值得一提的是，效力待定、甚至是合同无效，仅意味着买方无法按预期获得房屋所有权，并不当然意味着买方的利益丝毫得不到保障。此类法律风险的防范有着极高的法律实务技术技巧，亦是买家及法律专业人士在此类交易中应予重点考虑的重大事项。

4.卖方配偶声称不知情。值得注意的是，房产一般属于成年人的重大财产权益，并且大多属于夫妻婚后财产。一些二手房直接登记在夫妻双方名下，但大部分二手房登记在夫妻一方名下，但这些登记在一方名下的财产仍然属于夫妻共同财产。在房屋增值后，一些卖方为了达到毁约的目的，往往以交易时另一方不知情为由提出合同无效，常常酿成大量法律纠纷。因此，专业法律人士在设计和办理二手房交易事项时，一定要充分了解待交易房产的权属状态、出卖人的婚姻状况，必要时许由出卖人出具相应的书面承诺，对此设置必要的违约责任条款。如属夫妻共同房产，务必由配偶亲自到场一并签署相关的法律文件。

5.卖方不迁出户口。此类风险虽所占比例不大，但也较为常见，且一旦因此发生纠纷，处理起来极为棘手。大多二手房交易中交易双方往往对此问题发生了疏忽，有的房产中介合同中虽有提及卖方应当在房屋过户后某日内将其户口迁出该已售出的房屋，但一旦卖方不按约定迁出，法院往往不受理强制迁出户口类纠纷，导致买方极难有效维护自己的合法权益，纠纷难以有效解决。专业的二手房交易律师对此应当按照法律诉讼程序的预案专门设置便于诉讼维权的有效合同条款，使此类问题的解决得觅佳径。

三、二手房交易中风险防范理念

二手房的交易途径，大多是通过房产中介进行的。房产中介在二手房交易过程所使用的往往是印制好了的，格式化的二手房交易合同、二手房买卖居间合同，甚至是捆绑了二手房交易及中介居间性质的三方合同。此类合同的好处是省事省心、方便使用，但往往蕴含着巨大的法律风险。二手房交易实践中70%以上的法律纠纷往往因此而发，主要原因在于许多房屋中介出于自身利益的考虑，往往追求交易的成功率而忽视了法律风险，甚至故意隐瞒了法律风险。更有甚者，有的房产中介故意设置许多交易陷阱，未获卖方授权私自代为签署合同等种种违法、违规操作行为，给买卖双方（特别是买方）埋下了巨大的法律隐患。另外，部分没有办理产权登记的二手房交易，公证机构为了规避自身的法律风险一般也不予办理二手房交易合同的公证业务，导致交易困难。有的二手房交易者根据自己的理解随意自拟一份合同，或者从网络上下载一个所谓的交易范本应付了事。

从二手房交易的情况来看，一套房产价值少则几十万，动辄上百万甚至几百万，面对其中蕴含的诸如前述（尚不完全）巨大繁多的法律风险，实在是过于草率。相较于房产中介动辄数万的中介费用，请法律专业人士在二手房交易过程中给予全程专业指导、量身定做交易法律文本、专业防范各种交易风险，为此付出的微末成本还是完全值得的。此类交易中的风险及相应的防范理念，诚值得广大公众的高度重视。